Какие документы требуются для продажи квартиры

Продажа квартиры – ответственное мероприятие, во время которого обеим сторонам нужно учесть все нюансы и тонкости, чтобы не случилось задержки или отмены сделки. Поэтому продавцу еще до того, как он найдет покупателя, нужно знать, какие нужны документы для продажи квартиры в тех или иных ситуациях.

Кто может выступать в роли продавца квартиры

Продавцом может быть исключительно собственник жилого помещения, так как только он обладает правом распоряжения объектом недвижимости. Если собственников несколько – все они считаются продавцами и должны участвовать в сделке.

В отдельных случаях от лица продавца могут действовать его представители. Например, если продавец не может участвовать в сделке, он вправе оформить доверенность у нотариуса. Доверенное лицо получает право полного распоряжения жилым объектом, но от лица продавца и только на конкретный жилой объект.

Также от лица продавца может действовать опекун, если собственник — ограниченно дееспособный по причине болезни или старости человек. Если владелец квартиры несовершеннолетний, в качестве продавца выступает один из его родителей, так как он обладает статусом законного представителя ребенка.

Список необходимых документов при продаже квартиры

Минимальный перечень документов, которые должен предоставить продавец для регистрации сделки купли-продажи, включает в себя:

• договор купли-продажи;
• паспорта всех собственников;
• подтверждение права собственности на квартиру (выписку из ЕГРН).

Подтверждением прав владельца может быть свидетельство о праве собственности (не выдается с 2016 года). Это минимальный набор документов, необходимый для проведения сделки. В подавляющем  большинстве случаев для регистрации приходится собирать дополнительные документы.

Документы, доказывающие чистоту сделки

Доказательством чистоты сделки выступают документы, подтверждающие, что продавец действительно является собственником, находится в добром уме, действует не по принуждению, отсутствуют права третьих лиц на недвижимое имущество и т. д.

Для этого подготавливают:

• договор, по которому квартира перешла в собственность продавца (договор купли-продажи, если куплена, приватизации, если приватизирована, свидетельство о праве на наследство, если унаследована);
• справку из психоневрологического диспансера — берется по требованию покупателя в случае, если собственник выглядит не вполне здоровым психически человеком;
• свидетельство о браке, а если квартира была куплена в браке – то и согласие супруга на продажу.

Важно. Также необходимо предоставить справку о прописанных лицах и отсутствии долгов по услугам ЖКХ. Это избавит от возможных проблем с выпиской по суду или неоплатой продавцом коммунальных платежей.

Также стороны могут составить акт приемки-передачи квартиры с описанием состояния объекта недвижимости и оставшихся в нем вещей. Это позволит избежать дальнейших судебных разбирательств, если покупателя вдруг не устроит состояние жилья после сделки. Однако в большинстве случаев стороны просто указывают в тексте договора купли-продажи, что он одновременно является передаточным актом.

Возможные дополнительные документы

Дополнительные документы понадобятся, если владелец несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или не может лично присутствовать на сделке. В этом случае набор необходимых документов выглядит следующим образом:

• нотариальная доверенность, если от лица продавца выступает доверенное лицо;
• разрешение органов опеки, если собственник (один из собственников) — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный человек.

Перечень дополнительных документов также зависит от того, какой источник оплаты используется покупателем. Для сделки купли-продажи квартиры за наличные список наиболее мал. Чтобы удовлетворить пожелания банка, если квартира приобретается за счет наемных средств, сторонам, в том числе продавцу, приходится собирать дополнительные документы.

Документы, необходимые при продаже квартиры в различных случаях

Минимально возможный пакет документов, необходимый для сделки, стабилен. Но в зависимости от формы собственности, юридического статуса владельцев и источника оплаты он может значительно расширяться.

За наличные

Для продажи квартиры за наличные нужно собрать следующие документы:

• личный паспорт (если жилье находится в долевой собственности – паспорта всех собственников);
• выписку из ЕГРН (свидетельство о праве собственности);
• договор, по которому квартира перешла в собственность;
• справку из обслуживающей организации (ЖЭК, ТСЖ и т. д.) о зарегистрированных лицах и отсутствии долгов по коммуналке.

По ипотеке

Если для оплаты покупки используются заемные средства (ипотечный кредит), продавец должен подготовить следующие документы:

• паспорт;
• выписку из ЕГРН;
• старый договор;
• «продажную» справку;
• выписку с банковского счета, на который продавцу будет переведена часть стоимости жилья (заемные средства);
• справку из ПНД (подобным требованием «грешат» некоторые банки, например, ВТБ).

Чтобы банк даст согласие на приобретение конкретного объекта недвижимости, он должен оценить его ликвидность, соответствие рыночной стоимости, отсутствие незаконных перепланировок и т. д. Поэтому перед проведением ипотечной сделки стороны совместно подготавливают и предоставляют в банк:

• технический паспорт жилого объекта (действует 1 год, но по требованию банка может понадобиться и свежий техпаспорт);
• оценку самого объекта и рыночной стоимости жилья, проведенную экспертной компанией, аккредитованной банком;
• предварительный договор купли-продажи.

Справка. Так как техпаспорт и оценка нужна покупателю, а не продавцу, то оплата услуг БТИ и экспертной организации производится за счет средств покупателя.

За маткапитал

При покупке квартиры за счет средств маткапитала продавец должен приготовить все тот же список документов:

• паспорт (если у квартиры два владельца – паспорта обоих и т. д.);
• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающий договор (купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство);
• предварительный договор (готовится покупателем, от продавца требуется только подпись);
• справку об отсутствии долгов и зарегистрированных лицах;
• выписку с банковского счета, на которые будут переведены средства маткапитала;
• техпаспорт (требование ПФ РФ, оплачивается покупателем).

С несовершеннолетними

Если собственник (один из собственников) жилья — несовершеннолетний ребенок, необходимо разрешение органов опеки на проведение сделки. Получить его можно лишь в том случае, если не ухудшаются условия проживания ребенка и не нарушаются его права собственника.

Это означает, что одновременно или в течение короткого времени после продажи ему должна быть выделена доля не меньшего размера в жилье, не уступающем по своим характеристикам продаваемой квартире. Подтверждением того, что права ребенка не нарушены, выступают:

• договор купли-продажи (предварительный договор, договор аванса или задатка) другого объекта недвижимости;
• соглашение о выделении долей в уже имеющемся жилье;
• дарственная, согласно которой ребенок становится собственником жилого помещения (доли в жилом помещении).

Внимание. Эти документы не нужно предоставлять в МФЦ или отделение Росреестра – они подаются в орган опеки для получения письменного согласия на проведение продажи. Поэтому их подготовкой нужно заняться еще до того, как найдется покупатель.

Дополнительные нюансы

Во всех без исключения сделках по продаже жилья могут понадобиться и иные документы, точный перечень которых зависит от формы собственности и семейного статуса продавца.

1. Если продавец женат (замужем), а квартира приобретена в браке, необходимо согласие супруга на продажу. Получить его можно у нотариуса, услуга платная.
2. Если объектом продажи выступает доля в жилом помещении, необходимо согласие собственников других долей на продажу, так как они имеют первоочередное право на выкуп доли. Согласие составляется в письменной форме и не требует нотариального заверения. Если остальные дольщики не дают согласие или не могут дать его физически (например, не проживают по месту нахождения объекта недвижимости), то используются письменные предложения о покупке доли. По адресу проживания сособственника посылают письмо с уведомлением о вручении. Если в течение месяца после вручения предложения от других собственников не последует письменный отказ или согласие, то считается, что они отказались от покупки. С отметками о вручении можно идти в МФЦ и оформлять сделку.
3. В подавляющем большинстве случаев перед оформлением сделки составляется договор аванса или задатка. Одновременно с ним зачастую берется расписка, что продавец получил средства в качестве аванса (задатка). Расписка имеет полную юридическую силу и служит доказательством того, что продавец действительно получил деньги. После того, как сделка будет оформлена, расписку нужно затребовать у покупателя и уничтожить. Также расписка может использоваться, если стороны намеренно занижают стоимость квартиры в целях освобождения продавца от уплаты налогового сбора, если жилье находится в собственности менее 3 лет и не является единственным жильем продавца. После того, как сделка была зарегистрирована, такая расписка также уничтожается.

Это интересно:

Как разделить лицевые счета между собственниками квартиры

Справка об отсутствии недвижимости в собственности — когда нужна и как оформить

Итоги

Для многих сделок купли-продажи жилья, особенно за наличные деньги, продавцу нужен минимальный набор документов: паспорт, выписка из ЕГРН и договор купли-продажи.

Для большей юридической чистоты можно взять на регистрацию дополнительные документальные подтверждения, например, договор основания или справку из ЖЭКа. Однако если покупатель использует заемные средства, государственную субсидию, сделка осложнена участием несовершеннолетних, недееспособных, доверенных лиц или в ней участвуют несколько собственников, перечень необходимых документов значительно возрастает.